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  • Foto do escritorDiego Richene

Bem-vindo(a) aos fundos imobiliários



Que o brasileiro tem uma grande paixão por imóveis não temos dúvidas. A hiperinflação da década de 80 e nossos familiares mais antigos nos dão explicações deste fascínio.


De acordo com o índice FipeZap, se você tivesse R$ 100,00 para investir em 1979, teria a incrível cifra de R$ 86 trilhões de retorno em 2020. Você seria 15 vezes mais rico(a) do que o PIB do Brasil em 2019. Aqui já fizemos a conta das conversões das moedas que tivemos no período (e suas trocas), mas a pergunta que fica é: faz algum sentido?


Este é o efeito da hiperinflação. Enquanto os preços de diversos produtos (como a cesta básica) disparavam, os imóveis eram vistos como uma proteção natural, afinal, se você imobilizasse seu dinheiro enquanto os preços subiam, teoricamente, seu capital também crescia.


Nossos pais e avós também sempre nos disseram que "quem compra terra, não erra" (se você está estudando para as provas de certificações, sabe qual é essa heurística?). No mundo dos investimentos, não existe nada 100% certo ou que não possua riscos. Retornos altos exigem maiores riscos - ou no jargão mais técnico e cobrado em provas, prêmio de risco.


Ao investir diretamente em imóveis, você pode ter alguns dissabores, como aquele inquilino que não paga o aluguel, comissões altas sobre as vendas, despesas com escrituras, dentre outros, e que podem atrapalhar o planejamento do investimento imobiliário.


Com o atual cenário de juros e de inflação, muitos aluguéis não superam o rendimento de diversas aplicações financeiras. Na cidade onde a ThriveCore Business School está sediada (Bauru-SP), o aluguel de um imóvel avaliado em R$ 500.000,00 gira em torno de R$ 2.000,00 mensais para o proprietário, dando em torno de 0,4% a.m - isso sem considerar o imposto de renda (carnê leão) e as comissões para a imobiliária.


Outras modalidades, como um CDB pósfixado de um banco de primeira linha e que pague em torno de 100% do CDI, mesmo com o resgate dos rendimentos mensais e considerando a alíquota de 22,5% de IR, ainda teria o dobro de retorno nominal do que o aluguel, com mais liquidez e a mesma segurança.


Mas existe uma aplicação que pode entregar um retorno mensal bem interessante, isento de imposto de renda e ainda assim, ser enquadrado como um investimento imobiliário - só que indireto. E aqui, estamos falando dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs).


Um FII nada mais é do que uma comunhão de recursos (a famosa "vaquinha") que vários investidores realizam com o objetivo de comprar tanto imóveis físicos (chamados de "tijolos"), papéis voltados para o setor imobiliários (caso das CRIs, LCIs e CCIs) ou um pouco de ambos (híbridos). A gestão dos recursos fica a cargo de instituições financeiras, até por contarem com mais estrutura, escala e expertise do que um único investidor.


Ao dividirmos os FIIs nessas três categorias, conseguimos entender melhor as estratégias envolvidas. Não vamos entrar aqui nos FoFs (Fundos de Fundos Imobiliários), para não atrapalhar o entendimento inicial do assunto, ok?


FIIs de Tijolo


Adquirem imóveis como lajes corporativas, galpões logísticos, hotéis, hospitais, agências bancárias, dentre outros. A ideia central é alugar para inquilinos com boa capacidade de pagamento, realizam contratos de locação longos (ex: 10 anos) e corrigidos pela inflação. O rendimento mensal (aluguel) é livre de imposto de renda.


FIIs de Papéis


Constituídos para comprarem papéis do setor imobiliário. Estes fundos podem comprar Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Créditos Imobiliários (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CCIs), além de poderem deixar parte dos recursos captados em caixa para aproveitarem o cenário. Como você pode notar, estes fundos aplicam estratégias ativas de compra e venda de títulos de renda fixa, portanto, vão acompanhar diariamente as curvas de juros e marcarão a mercado os papéis, podendo apresentarem rendimentos mensais inconstantes. Estes também são livres de imposto de renda.


FIIs Híbridos


A estratégia consiste em aproveitar oportunidades tanto em imóveis físicos quanto na renda fixa. Não dá pra dizer que estes são os melhores, uma vez que com mais ativos para gerir e administrar, esses FIIs podem cobrar taxas de administrações mais elevadas do que os demais. Quem investe, também recebe aluguéis mensais e livres de IR.


COMO INVESTIR?


Para aplicar em FIIs, adquire-se cotas (frações) do tipo desejado diretamente no homebroker da corretora da sua preferência. Sim, eles são negociados na B3, são fundos fechados (ou seja, você só entra em algum fundo se adquirir a cota de outra pessoa que quer sair) e os preços das cotas oscilarão diariamente - mas terão menos volatilidade do que as ações de empresas listadas na bolsa.


Segundo dados da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o tempo médio para vender um imóvel no Brasil beira 1 ano e 4 meses. Já para vender as cotas de FIIs, leva apenas alguns segundos (desde que você observe atentamente o book de ofertas).


Já dissemos aqui que o FII é livre de IR no que tange os aluguéis mensais, todavia ao vender as cotas com lucro (ganho de capital), paga-se uma alíquota única de 20%. E lembrando: FIIs não possuem isenções de volumes movimentados, como as ações.


Uma última coisa: para fins de tributação, FIIs são considerados instrumentos de Renda Variável. Por isso que dissemos que eles seriam investimentos imobiliários indiretos.


Esteja ciente dos riscos dos FIIs também. O segredo é estudar o mercado e investir com inteligência.


Fundos Imobiliários cai na CPA 20, CEA, CFP e CNPI. A Thrive te prepara para todas!


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